房企融资分化：华夏幸福60亿信托永续债，利率超9%

来源| 综合 澎湃财经、新浪财经等

焦虑与迷茫写在每个地产商的脸上。凛冬已至，在地产商的眼中，融资端的这个冬天格外漫长。

无论是主动还是被动，大部分地产商都开始降低自己的财务杠杆，而即便这样，市场上资金成本越来越高，可以融到的资金越来越少。房企面临融资渠道不断收紧。

近日，中信信托、中原信托共向华夏幸福间接全资子公司九通投资发放永续信托贷款60亿元，初始利率均为9.5%。

永续信托贷款，相当于由信托公司开展的永续债业务。永续债，也叫无期债券，是非金融企业（发行人）在银行间债券市场注册发行的“无固定期限、内含发行人赎回权”的债券，是比普通债券利息更高的一种融资工具。由于发行人后期可以赎回，因此永续债有“债券之名、权益之实”的称号。在下半年房地产融资不断收紧的压力之下，高利息的永续债成为了许多房地产企业的无奈选择。

公告显示，中原信托拟设立信托计划，并将信托计划项下的信托资金向九通投资发放永续信托贷款，金额为不超过20亿元，信托贷款期限为无固定期限，用于九通投资补充营运资金、偿还金融机构借款、兑付商业承兑汇票等， 华夏幸福为此提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。该笔信托贷款的初始利率为9.5%，随后每隔1.5年增长2%，最高不超过12%。

华夏幸福还表示，根据财政部发布的《永续债相关会计处理的规定》等相关规定，公司拟将中原信托本次提供永续信托贷款作为权益工具计入公司所有者权益，具体情况以年度审计结果为准。

此前，华夏幸福于9月4日发布公告，九通投资拟与中信信托有限责任公司（下称中信信托）签署《永续债权投资合同》。

公告显示，中信信托拟设立信托计划，并通过信托计划项下的信托资金向九通投资进行为不超过40亿元人民币的永续债权投资，投资期限也为无固定期限，用于投资九通投资部分产业新城PPP项目开发建设和偿还下属子公司债务，且华夏幸福为此提供无条件不可撤销的连带责任保证担保。

该笔信托贷款的初始利率为9.5%，随后每隔1.5年增长2%，最高不超过12%，与上述中原信托发放的信托贷款利率安排一致。

同策研究院数据显示，截至8月房企新增债券类融资成本7.06%，其中，境外债券融资成本8.17%。相较同行业平均水平，华夏幸福两笔信托贷款年利率高达9.5%~12%。

两份公告均显示，除非发生强制支付事件，九通投资在本合同项下的每个支付日可以自行选择将对应的当期利息以及已经递延的所有利息推迟至下一个支付日支付，且不受任何递延支付次数的限制。

强制支付是指，任一利息支付日前12个月内，发生以下事件之一的，九通投资不得递延当期利息以及已经递延的所有利息及复利：（1）向股东分红或向偿还顺序劣后于本笔永续贷款的其它权益工具（包括不限于永续债）进行付息/还本；（2）减少注册资本。

华夏幸福还表示，根据财政部发布的《永续债相关会计处理的规定》等相关规定，公司拟将中原信托本次提供永续信托贷款作为权益工具计入公司所有者权益，具体情况以年度审计结果为准。

监管的擦边球？

所谓信托公司发行的永续信托贷款，实际上是信托公司开展的永续债业务。由于国内环境不支持无期贷款，因此当前市场中“永续债”需借道资管计划和委托贷款等环节。此外永续债在核算时往往算作权益而非债务，因此很大程度上可修饰房企的资产负债表。

永续债的偿付顺序一般都比较靠后，次于公司的普通债务而优于优先股和普通股。而且，永续债可以设置利息延期支付条款，即公司不支付当期利息时不构成违约。由于永续债的这些特性，它们往往被计入权益而不是负债。“债券之名，权益之实”是永续债产品的灵魂。业内人士表示，永续债相当于债券中的股票，具有融资和降负债的双重优势，但后期较高的利率也会对公司盈利水平产生不利影响。

目前关于信托公司开展永续债业务并没有专门的法律规定和监管意见，关于永续债的规定多为会计处理方面的规定。在金融监管部门对永续债发布新规定之前，信托公司应按照普通信托融资业务对永续债资金用途合规性进行审查，比如不得用于土地储备、两高一剩行业、股票、股指期货等领域，如果涉及房地产开发，则应符合房地产开发贷款的监管政策等等。

监管频频出手整治房地产信托业务

今年以来，监管频频下文件规范地产信托业务，同时也加大了对违规信托公司的处罚力度。

据不完全统计，今年以来，已有至少9家信托公司违法违规被监管处罚，处罚原因不少涉及房地产信托，处罚金额从几十万元至二百多万元不等。合计罚没金额达1264.36万元，已经接近去年全年罚没金额。

比如3月7日，粤财信托被广东银保监局处以220万元罚款，罚款原因包括“违规开展房地产业务”；3月22日，北方信托被天津银保监局处罚80万元，原因是“违规发放房地产自营贷款”以及“信托资金违规发放房地产贷款”；5月23日，XX信托也因“开展房地产信托业务不审慎”遭到银保监局处罚210万元。

今年5月，银保监会发文《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》（简称23号文），重申对房地产信托融资乱象的整治。针对房地产信托业务，明确提出将重点治理通过“股权投资+股东借款”“股权投资+债权认购劣后”、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资等行为。

7月初，十余家信托公司被监管“约谈”，要求控制地产信托规模，确保2019年三季度末房地产信托业务余额较2019年6月末零增长；已备案项目不影响发行及成立，未备案项目一律暂停。此后国投泰康信托等被媒体爆出暂停新增融资，进行余额管控。7月份时为梳理地产类项目的存量数据，暂时主动叫停所有地产类项目的募集。

8月初，银保监会向各银保监局信托监管处室（辽宁、广西、海南、宁夏除外）下发《中国银保监会信托部关于进一步做好下半年信托监管工作的通知》（简称64号文），传达下半年监管重点。其中指出，按月监测房地产信托业务变化情况，及时釆取监管约谈、现场检査，暂停部分或全部业务、撤销高管任职资格等多种措施，坚决遏制房地产信托过快增长、风险过度积累的势头。

融资成本严重分化

除了对房企信托融资严监管外，从2019年半年报披露的数据看，民营房企的融资成本普遍在6%-8%，个别此前激进扩张规模的房企融资成本达到9%。

从销售额排行榜前5名开发商的融资成本来看，碧桂园、万科集团、中国恒大、保利地产和融创中国今年上半年的融资成本分别为6.13%、6%、8.6%、8%和4.99%。

融资出现了困境，在这一方面，地产商们达成了一致意见。

碧桂园CFO伍碧君在业绩会上谈及融资时表示，对于后续公司的融资成本如何现在很难下定义，公司判断不会有很大变化。“因为不是加成本才能拿到钱的，而是所有银行都知道自己能配置多少钱到房地产，环境越是恶劣，资源越是往优质资产去配置。”

截至6月30日，碧桂园手持货币资金2228.3亿元，负债总额15603亿元，资产负债率89.3%。

高喊着“活下去”的万科手握1438.7亿元的货币资金，远高于其短期借款和一年到期的非流动负债总和666.5亿元，融资成本6%，负债总额13445亿元，资产负债率85.2%。

万科总裁祝九胜业绩会上谈及房企融资被收紧时说，“做企业就得应变环境，这种变化，万科会做道‘敬畏市场，应变而为，顺势而变’货币市场的变化依旧会传递到最终的客户市场当中去，对整个行业还是会有影响的，万科在这个过程中会根据金融环境调控企业战略以及负债率，关注多个综合市场。”

有分析人士表示，房企想要摆脱目前的融资困境有两个办法，第一是减少拿地，控制扩张规模；第二是加快周转，但在居民购房意愿下滑的当下，要加快周转，可能要更需要房企让利，降价促销。

在2018年喊出要走“三低一高”（即低负债、低杠杆、低成本、高周转）发展模式的恒大，面对现下的融资环境，也开始略微停止了降负债的速度，确保公司手握充足的现金。

恒大集团总裁夏海钧在面对投资者时表示，在当前这个对房地产行业不太友好的形势下，公司对预期进行了调整，今年提高了公司的现金储备，目前恒大有2880亿元的现金储备，要确保出现风险时公司有足够现金，负债率略微平稳。但夏海钧强调，公司降低负债的决心没有变，负债率控制住70%的目标没变，一旦形势好转，就会在负债率方面进行调整。“一旦我们认为具备条件，无论是销售、调价、卖地，都可以快速把我们的负债率降低下来，我们手握现金可以收购大批小企业。”夏海钧说。

公告数据显示，截至6月底，恒大手持货币资金2880亿元，负债总额17532亿元，负债率77.8%。

融创中国董事长孙宏斌认为目前地产融资端的收紧用四个字来形容，即史无前例。孙宏斌表示，近期一些政策主要是控制资金往房地产流动， 这次严控房地产，对发债、信托、开发贷都做出了一定限制，是从融资端切入的调控。在这种逻辑下，预计下半年不只是对企业拿地有影响，对房地产销售也可能有一定影响。

相对于民营开发商较高的融资成本，央企在资金成本方面有着先天的优势，普遍比民营开发商的融资成本低2—3个百分点。

Wind数据显示，在房企的外部融资中，通过国内贷款获得资金的占比约为12%，但国内贷款门槛较高，银行多以优质房企为主要客户，小房企得到的支持较少。对小房企而言，更多依靠的是非标融资。

据联讯证券的调查报告显示，部分小房企非标融资占其资金来源的比例可以达到50%，但在整个行业中，非标融资的比例可能只有25%左右。在内部现金流方面，占比最大的一类为房地产销售回款，占比在40%以上。

有25%左右。在内部现金流方面，占比最大的一类为房地产销售回款，占比在40%以上。

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